相続財産よくある空き家問題。親の自宅を相続した際の注意点や考え方についてご説明します｜【大阪の相続相談】相続手続・遺言書作成『北大阪相続遺言相談窓口』

相続財産よくある空き家問題

相続財産である親の空き家…相続放棄すればいい？

 

「親が住んでいた空き家の処分に困っている…」

「遠方に住んでいるので相続した家のメンテナンスができない…」

相続により空き家を取得して困っている人は意外に多いものです。

では相続放棄すればよいのかというと、一概にそうでもありません。

今回は親の自宅を相続した際の注意点や考え方についてまとめました。

• 相続における空き家問題

• 相続人が誰も欲しがらない

すでに別の住居を持っている相続人が、空き家を欲しがるはずもありません。遠方であればなおのことです。掃除や修理にお金も時間もかかりますし、そもそも住む予定がないのですから。売却するにしても、場所によっては売りにくかったり、タダ同然で買い叩かれてしまったりすることも。

実質的に負債のようなものなのに、遺産の一部として資産価値だけはあるので、相続人同士で押し付けあいになってしまうのです。

• 住まない空き家なのに税金がかかる

「固定資産税」という言葉を聞いたことはおありでしょうか。

固定資産税とは、住んでいるか否かに関わらず、土地や建物を所有していれば必ず支払う義務のある、税金の一種です。

もし空き家を相続すれば、相続した人が毎年継続して固定資産税を支払わなければなりません。

もし実家に引っ越して住むのなら話は別でしょうが、誰も住まない・使わない家の維持のために、毎年税金がかかってしまうのです。

• 相続財産の空き家は定期的なメンテナンスが必要

多くのケースで、持ち家を相続する場合すでに築数十年を超えているでしょう。老朽化が著しい箇所は修繕しなければなりません。

では住まないからといってメンテナンスを怠っても良いのでしょうか？空き家のメンテナンスを怠り、近隣住民に被害が及んだ場合はその対処費用がかかります。もし火災が発生すれば延焼した隣地の損害賠償もしなければなりません。そしてなにより、放置空き家に指定されてしまうと、「住宅用地の特例措置」が使えなく、なり固定資産税が6倍に膨れ上がってしまうのです。

さらに2015年（平成27年）に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空家対策特別措置法）が制定されました。これにより空き家のメンテナンスを怠ると、50万円以下の過料、つまり罰金が課せられることになりました。

空き家を放置しておいても、百害あって一利なし。

とはいえ老朽化が進んだ家のメンテナンス費用もバカになりません。

• 仏壇や故人の遺品が残っている

仏壇や個人の遺品等は、捨てるに捨てられませんよね。

けれども保管しておく場所もない。だから手をつけたくない。

これも相続人が自宅を引き取りたくない理由のひとつです。

たとえ置き場所があったとしても、自宅の整理をする時間も必要です。

亡くなる直前まで住んでいた場合、生活用品や洗濯物のような細々した物が雑多に残っていますから、処分するにも相当な時間がかかります。

仕分けをして、ゴミに出したり遺品を整理したり…相当骨の折れる作業になるのは明白です。

• 売りにくい

空き家を相続した場合、現金化するなら売却するのが手っ取り早いのですが、場所等によっては売りにくいことも。

まず自宅は「家屋」と「土地」からなっています。「家屋」は老朽化すればそれだけ価値は下がりますが、「土地」の価値はほとんど変わりません。

つまり、古い自宅は、土地の価値によって売却額が決定します。そこで自宅が建っている場所が地方であったり、若い人が少ない地域であったりすると、買い手がいないので売りにくいという現実が待っています。

「誰かに貸して賃料を得る」という方法もありますが、事前準備や後始末が大変です。そもそも売りにくいのに借り手がつく可能性も高くはありません。

• 空き家を相続放棄しても「管理義務」は残る

では相続放棄して空き家を手放せばよいのでしょうか。

相続放棄というのは「はじめから相続人ではなかったことにする」ことですので、相続財産である空き家に関する責任もなくなると思いがちです。相続放棄をすれば固定資産税の支払いは免れますので、たしかに有効な手段ではあります。

しかし、相続放棄したとしても、空き家の管理義務だけは残るのです。

もし空き家を管理する人が誰もいなくなれば、倒壊して近隣住民に被害が及んだり、犯罪の温床になってしまったりする恐れがありますよね。

そこで民法では「相続人全員が相続放棄をした場合でも、その遺産の管理義務は残る」と定められているのです。相続財産管理義務と呼ばれるこの義務は、放棄した遺産を「相続財産管理人」に引き渡すまで続きます。

ちなみに相続財産管理人に遺産を引き渡せば相続財産管理義務はなくなりますが、今度は相続財産管理人に対する報酬支払いが発生します。

報酬の支払いは、遺産が国に帰属するまで継続して必要です。

• 空き家を相続したら一刻も早く名義変更（相続登記）しましょう

• 空き家の名義変更をすると

亡くなった人が所有していた空き家について相続人に名義変更すると、その空き家の所有者が相続人に変更されます。

これにより空き家の売却や取り壊しができるようになります。

できるだけメンテナンス費用を抑えて早く現金化したいなら、速やかに名義変更を行いましょう。

• 名義変更をせずに放置しておくと

逆に名義変更をせずにずっと放置しておくと、売却どころか融資を受けての建替えやリフォームすらできません。

誰も住まないので老朽化が加速して、急速にボロボロになっていきます。空き家がそのまま朽ちていくのを見守ることしかできないのです。

• 今なら空き家の売却で最大3,000万円の控除が受けられる

近年、空き家問題は全国規模で深刻な問題となっています。そこで「空家対策特別措置法」により

「相続した空き家を早めに売却すると、税金の控除が受けられる」

という制度が制定されました（相続した空き家を売却した場合の譲渡所得の特例）。

対象期間：売却時期が平成28年4月１日〜令和5年12月31日のあいだ

要件：

1. 相続または遺贈により、亡くなった人が住んでいた土地や自宅を取得
2. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
3. 相続開始の直前において亡くなった人が一人暮らしであった
4. 相続してから譲渡まで、貸付や居住をしていない
5. 相続の開始（亡くなった日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
6. 売却価額が1億円以下
7. 建物付きの場合は耐震基準を満たしている
8. 更地にする場合は解体費用を売主が負担
9. 更地にする場合は譲渡時までに建物が取り壊されていること

税金の計算：

上記の要件を満たした空き家を売却すると、最大で3,000万円の所得控除が受けられます。

譲渡所得＝譲渡価額-取得費-諸費用-3,000万円

たとえば売却金額が3,000万円で取得費と諸費用が0円だった場合を検討してみましょう。

特例を利用すれば譲渡所得は0円ですから、税金は一切かかりません。

もしこの特例を利用しない場合は、約20％の税金がかかります。

3,000万円×20％＝400万円

つまり相続から3年以内に名義変更を行い売り抜ければ、大きな節税になるということです。

空き家の売却価額が低くても、のちに支払う税金も低くなり、結果として手元に残るお金は増加します。

• 空き家の相続にお困りでしたら北大阪相続遺言相談窓口までご相談ください

遺産に空き家が含まれており誰も欲しがらない…

空き家を相続してしまって困っている…

このようなお悩みをお持ちでしたら北大阪相続遺言相談窓口までご相談ください。

名義変更手続きや売却のお手伝い、自宅内の遺品整理、葬儀のご予約、自宅以外の相続手続きなどを一括サポートいたします。

行政書士・司法書士・税理士・弁護士等の相続の専門家と提携しているので、お困りごとに適宜対応可能。相続手続きごとに専門家を探して依頼する手間も時間も省けますので、余った時間で故人との別れを惜しんでいただけます。

親しんだ我が家を巡っての相続トラブルを回避するなら、ぜひ北大阪相続遺言相談窓口にご相談ください。お話をじっくり伺い、最適なプランをご提案いたします。

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